CK • Washington.   Im alten Rotlichtviertel Washingtons oder in Bethesda, Maryland, ist die Immobilienkrise kaum spürbar. Doch je länger sie dauert, desto schwieriger wird die Lage für Verkäufer, überall in den USA. Am schlimmsten betroffen sind Eigentümer von Condos, Coops und Häusern in gated Communities.

Bei Cooperatives gehört dem Eigentümer nicht die Wohnung, sondern lediglich ein Anteil an der Gesellschaft, die das Eigentum am Gebäude hält. Beim Condominium und einem Haus in einer gated Community hat man wenigstens das Eigentum an den eigenen vier Wänden.

Die Eigentumsfrage ist jedoch im schlechten Markt nicht das eigentliche Problem. Vielmehr sind es die Covenants, die Bedingungen der Wohneigentumsgemeinschaft. Sie verbieten oft die Vermietung. Nicht verkaufen können, nicht vermieten dürfen - das bremst die Mobilität und den Markt.

Der Teufelskreis wird vom Bund geschürt. Wenn laxere Gemeinschaften die Vermietung zulassen, kommt die magische Grenze von 50% Mietwohnungen ins Spiel. Ab ihr gibt es keine geförderten Hypotheken, Mortgages.

KW – Washington.  Einen Strafschadensersatz, punitive Damages, wegen Vertragsbruchs sieht das amerikanische Recht nicht vor. Zulässig ist er jedoch bei verletzten Treuepflichten, fiduciary Duties. Zwischen der Klägerin und der Beklagten bestand ein Vertrag über die Zusammenarbeit bei der DNA-Forschung.

Die Klägerin lieferte der Beklagten DNA für Forschungszwecke; im Gegenzug versprach die Beklagte der Klägerin eine Gewinnbeteiligung. Die Beklagte behielt sich vor, Patente und Vertragsrechte unabhängig zu veräußern. Der Vertrag sollte nicht beinhalten, dass die eine Partei jeweils zum Wohle der anderen arbeite.

In der Folgezeit verkaufte die Beklagte Lizenzen an diverse Dritte und unterrichtete die Klägerin nur teilweise. Daher verklagte die Klägerin die Beklagte und forderte sowohl Schadensersatz, compensatory Damages, als auch Strafschadensersatz wegen Vertragsbruchs, Breach of Contract, und Verletzung des Treueverhältnisses aus dem Vertrag, Breach of fiduciary Duty. Das Ausgangsgericht sprach der Klägerin $300 Mio. compensatory Damages und $200 Mio. punitive Damages zu.

Der Oberste Gerichtshof von Kalifornien bestätigte in Sachen City of Hope National Medical Center v. Genentech, Inc., Az. S 129463, den Schadensersatzanspruch und wies den Strafschadensersatzanspruch ab. Es gebe keinen Strafschadensersatz wegen Vertragsbruchs. Der Vertrag beinhalte auch weder Agency, Joint Venture noch Partnership, so dass sich nach dem Vertrag auch kein Treueverhältnis ergebe.

Um ein Treueverhältnis außerhalb des Vertrages annehmen zu können, seien vier Voraussetzungen kumulativ erforderlich: (1) one party entrusts its affairs, interests or property to another; (2) there is a grant of broad discretion to another, generally because of a disparity in expertise or knowledge; (3) the two parties have an asymmetrical access to information,“ meaning one party has little ability to monitor the other and must rely on the truth of the other party's representation; and (4) one party is vulnerable and dependent upon the other. Diese und damit eine einen Strafschadensersatz gestattende unerlaubte Handlung seien vorliegend jedoch nicht gegeben. [Schadensersatz, Vertrag, fiduciary Duty, Strafschadensersatz, unerlaubte Handlung ]